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专家论证法律意见书.商品房买卖合同纠纷案
 

关于第三人王月琴、裴霞等人与曾泽塬、王海龙、王鑫荣、杨卫龙等四人和内蒙古九合置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案的法律意见书

                                            

参与论证法律专家

刘继峰 中国政法大学民商法学院副院长、教授、博士生导师

鄢一美 中国政法大学教授、博士生导师

符启林  中国政法大学教授、博士生导师

      

受内蒙古鹿城联众律师事务所的委托,中国政法大学刘继峰教授、鄢一美教授、符启林教授组成专家组,就第三人王月琴、裴霞等人与曾泽塬、王海龙、王鑫荣、杨卫龙等四人和内蒙古九合置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案进行了法律论证。

联众律师事务所主要要求论证第三人王月琴、裴霞在本案中的诉讼地位和各方购房合同的效力问题。

我们详阅了律师事务所提供的本案的主要证据(均为复印件):

1.原告曾泽塬等四人的《民事起诉状》;

2.原告曾泽塬等四人给法院提供的《商品房买卖合同》及《补充合同》或《认购协议书》及《补充合同》;

3.原告等四人提供的购房收据、个人汇款凭证、取款凭条、户口复印件、购房信息打印件等;

4.九合置业公司提供的《追加第三人申请书》;

5.王月琴、裴霞等第三人提供的包头市住房和城乡建设局供网签的《包头市商品房买卖合同书》及《补充合同》以及其他附件;

6.王月琴、裴霞等第三人提供的《米兰春天网签合同明细》;

7.王月琴、裴霞等第三人提供的购房收据;

8.包头市中院(2019)内02民终3200号《民事裁定书》。

在详细分析如上材料,依据《民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》和最高人民法院有关司法解释及判例,参考《城市房地产管理法》及有关行政管理法规、政策以及全国各地现行商品房买卖合同网签备案登记和预告登记等做法,对于本案,我们提出如下法律意见:

一、王月琴、裴霞应以独立第三人身份参加本案诉讼。《民事诉讼法》第五十六条规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。”曾泽塬等四人与九合置业公司商品房买卖合同纠纷的诉讼中,所争议的标的与王月琴、裴霞有直接的利害关系,因为在原告购房之前九合置业公司已将案涉商品房出售给了王月琴、裴霞,王月琴、裴霞如不参加本案诉讼,将有可能失去所购房屋的所有权,或者还需另行启动一系列诉讼案件主张权利,因此王月琴、裴霞应以有独立请求权的第三人参加本案诉讼,或者由法院通知参加本案诉讼。

二、关于本案的法律性质。曾泽塬等四人在起诉书中要求确认商品房买卖合同的效力,因此本案是合同纠纷,不是物权纠纷。

三、关于王月琴、裴霞等人所签订的商品房买卖合同和曾泽塬等人签订的商品房买卖合同的效力问题。

1)目前商品买卖的惯常做法。商品房买卖合同一经签订,即具有法律效力,但商品房是大宗固定商品,价格高,买卖风险较大,为了控制一房多卖,通过较长时间实践,全国各地目前通常的做法是,商品房买卖除了签订正式合同以外,还要经房地产管理部门办理网签备案,进行公示,以增加其公信力,保证购房人的合法权益。一般来说,商品房经过签订合同及办理网签,所购房屋即不能再出卖给他人。网签是房地产行政管理部门对商品房买卖的一种特别行政管理措施,事实上起到了控制一房多卖的作用,也增加了房屋买卖的公信力以及起到了公示作用。《物权法》虽然规定了商品房买卖必须办理预告登记才赋予准物权的效力,以便从更高层面保护购房人的合法权益,但全国目前绝大部分地区都没有开展办理商品房预告登记这项业务,通常都将经网签后的商品房买卖合同效力等同于预告登记,但从法律条文内容可知,两者概念并不重合。

2)关于王月琴、裴霞等人与九合置业公司签订的商品房买卖合同的效力及权益保护问题。从本案材料分析可知,王月琴、裴霞的商品房买卖行为发生于201211月份,依建设部的标准合同签订买卖合同,交付了全款,并在包头市住房和城乡建设局办理了网签手续,进行了登记。我们认为王月琴、裴霞的商品房买卖合同义务已履行完毕,也得到了政府房屋管理部门的认可。在履行这些商品房买卖合同时,王月琴、裴霞非直接交付现款,而是用九合置业公司所欠借款的方式,以房抵债,从法律层面,用什么方式交款,法律在所不问,以房抵债不仅民间常见同时法律也不禁止,当属合法。

 关于一房二卖的法律后果及处理原则是,在先后签订的房屋买卖合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,按以下顺序确定履行合同的买受人:(一)已经办理房屋所有权转移登记的;(二)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(三)均未办理房屋所有权转移登记,也未实际合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。以上是现行各地法院处理一房二卖类纠纷案件的基本处理原则。因此,本案应综合考虑各方当事人之间购房的先后次序、履约情况以及是否网签等实际情况,将房屋判归第一购房人王月琴、裴霞所有,否则商品房买卖的合理秩序将无法维持,购房人的合法权益将无法得到保护。

3)关于曾泽塬等人与九合置业公司商品房买卖合同的效力。曾泽塬等人买房的行为发生于20133月,是九合置业公司将已出售给王月琴、裴霞等人的房屋再次出卖的情形,但并没有依行政管理措施的规范要求到房管部门办理网签。我们认为曾泽塬等人与九合置业公司的商品房买卖合同也应认定为有效,但该买卖合同还是有瑕疵,如没有办理网签等。因此,依目前全国对房地产买卖行为的行政管理措施、最高人民法院有关司法解释以及全国各地法院的判例,我们认为曾泽塬等人可以向九合置业公司追偿已付的购房款及利息损失,还可以要求九合置业公司给予他们不低于一倍购房款的赔偿。

四、关于王月琴、裴霞将所购的商品房再转售给其职工的合同效力如何认定的问题。王月琴、裴霞尚未取得所购房屋的物权的情况下将所购房屋转售给他人,法律并没有明文禁止,转售行为双方只要自愿,且双方都遵守合同的约定,今后在条件成就时实际交付房屋并办理产权登记,也是正当的。

五、关于王月琴、裴霞等人如何保护自己的权益问题。《物权法》第二十条明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”综观本案,王月琴、裴霞现在取得的是债权,而不是物权,若要取得房屋所有权,应立即依法律规定,到房地产管理部门办理预告登记,将来在房屋交付后,应在法律规定的有效期限内,及时正式办理房屋产权登记。

以上意见供有关部门参考。

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